Réforme de la taxe foncière : les modifications possibles à partir de 2028

À l’aube de 2028, une réforme majeure de la taxe foncière s’apprête à transformer le paysage de la fiscalité locale en France. Cette évolution vise à remanier en profondeur le mode de calcul de l’impôt immobilier, en mettant à jour les évaluations cadastrales qui n’ont pas connu de révision significative depuis plusieurs décennies. Une telle transformation aura des répercussions directes sur les propriétaires, investisseurs et collectivités territoriales, en réévaluant notamment la valeur locative des biens et en ajustant les critères actuels de confort inclus dans la base d’imposition. Cette réforme ambitionne de conjuguer équité fiscale, modernisation des bases et renforcement des recettes des collectivités…

…Cependant, au-delà des intentions, les modifications prévues génèrent de nombreuses interrogations : quels seront les impacts concrets pour chaque profil de propriétaire ? Comment la réforme envisage-t-elle d’intégrer les nouveaux éléments dans le calcul des impôts immobiliers ? Et surtout, de quelle manière les collectivités locales utiliseront-elles ces ressources supplémentaires issues de la réévaluation cadastrale ? En mêlant détails techniques et perspectives concrètes, cet article vous éclaire sur les transformations à venir de la taxe foncière à partir de 2028.

• Projet de réforme pour une remise à jour complète de la valeur locative cadastrale, obsolète depuis plus d’un demi-siècle.
• Révision des éléments de confort intégrés dans le calcul, tels que eau courante, chauffage et équipements sanitaires.
• Conséquences financières attendues pour les propriétaires, notamment une hausse moyenne des montants, variable selon les collectivités.
• Mesures d’accompagnement et possibilités de contestation pour faire valoir ses droits face à une évaluation erronée.
• Impacts sur les projets immobiliers : achat, vente et investissement locatif sous un nouveau prisme fiscal.

Les objectifs et enjeux de la réforme de la taxe foncière à partir de 2028

Depuis plusieurs décennies, la taxe foncière repose sur une base cadastrale figée, ne reflétant plus la réalité actuelle du parc immobilier français. Introduite en 1970, cette méthode peine à prendre en compte les améliorations et évolutions des logements, notamment les équipements devenus standards. La réforme prévue à partir de 2028 vise à corriger cette situation à travers :

• Une mise à jour exhaustive des bases cadastrales pour fiabiliser et moderniser l’évaluation des biens.
• L’intégration élargie des éléments de confort et équipements domestiques qui impactent la valeur locative.
• Le renforcement de la solidité financière des collectivités via une base d’imposition mieux adaptée.
• Une meilleure équité fiscale conformément aux réalités locales et aux spécificités des territoires.

Au cœur de cette réforme se trouve la volonté gouvernementale d’actualiser l’assiette fiscale pour répondre aux besoins croissants des collectivités, tout en limitant les distorsions et inégalités fiscales. La modernisation de la contribution territoriale s’inscrit dans une démarche de transparence et de justice fiscale visant à soutenir les services publics locaux.

Les critères modifiés dans l’évaluation cadastrale et leurs effets sur la fiscalité

La valeur locative cadastrale sera recalculée en intégrant plusieurs critères auparavant sous-évalués ou non pris en compte. Les principales modifications concernent :

• Actualisation des éléments de confort tels que l’accès à l’eau courante, l’électricité, la présence de sanitaires complets (baignoire, douche, WC, lavabo), et le système de chauffage ou de climatisation.
• Sanction des différences existantes entre les zones urbaines et rurales, où les écarts dans l’équipement des logements sont parfois significatifs.
• Calcul pondéré des surfaces supplémentaires attribuées en fonction de la présence des équipements, augmentant la base taxable.

Élément de confort	Surface pondérée ajoutée (m²)
Eau courante	+4 m²
Électricité	+2 m²
Baignoire	+5 m²
Douche	+4 m²
Lavabo	+3 m²
WC	+3 m²
Chauffage ou climatiseur (par pièce équipée)	+2 m²

Ces ajustements permettront une réévaluation de la base imposable reflétant plus fidèlement les standards du marché immobilier de 2028, avec un impact fiscal direct sur les propriétaires et collectivités.

Qui sera impacté par les modifications prévues et comment ?

La réforme concerne potentiellement l’ensemble des propriétaires de biens immobiliers bâtis, qu’ils occupent ou qu’ils louent. Toutefois, l’impact sera différencié selon plusieurs critères :

• Propriétaires occupants : Les résidences principales et secondaires, surtout celles ayant bénéficié d’améliorations récentes, verront leur taxe recalculée avec une possible hausse modérée.
• Bailleurs et investisseurs locatifs : L’augmentation se traduira par une charge fiscale plus élevée, affectant directement la rentabilité des investissements locatifs.
• Futurs acquéreurs : Ils devront anticiper cette charge supplémentaire dans leur plan de financement, notamment dans les zones où les taux locaux sont élevés.
• Propriétaires de copropriétés : L’intégration de nouveaux équipements collectifs augmentera la taxe globale, répercutée selon les tantièmes.
• Terrains non bâtis : Moins concernés par cette réforme, mais certaines révisions locales pourraient impacter les taxes foncières associées.

Une attention particulière sera portée aux disparités territoriales, car certains départements où les mises à jour cadastrales sont les plus anciennes pourraient subir des augmentations plus sensibles.

Type de propriétaire	Impact potentiel de la réforme
Propriétaires occupants	Revalorisation de la base, hausse modérée
Investisseurs locatifs	Charge fiscale augmentée, baisse possible de la rentabilité
Futurs acquéreurs	Prévision budgétaire renforcée
Copropriétaires	Augmentation répartie selon tantièmes
Propriétaires terrains n.bâtis	Effet limité, mais vigilance locale

Les démarches à suivre et recours possibles face à la nouvelle évaluation

Pour accompagner cette transition, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) prévoit une procédure de notification et de dialogue avec les propriétaires. Les étapes clés sont :

• Envoi en début d’année 2028 d’un courrier ou d’un e-mail précisant les nouvelles valeurs cadastrales et les éléments de confort retenus.
• Une période d’observation et de contestation s’ouvrira, permettant aux contribuables de fournir des preuves (photos, factures, diagnostics) en cas d’erreur d’évaluation.
• Un délai prolongé jusqu’à mi-année pour déposer les recours et demander révisions.
• Possibilité de visites sur place par les agents fiscalisateurs pour vérifier les équipements réels.

Il sera essentiel de surveiller attentivement ces communications et de conserver tous documents relatifs à la propriété. En cas de désaccord persistant, la voie administrative puis contentieuse pourra être engagée, bien que la résolution amiable soit privilégiée.

Étape	Description	Échéance
Notification	Courrier ou mail de la DGFiP indiquant la nouvelle évaluation	Début 2028
Période d’observation	Vérification et collecte de justificatifs	Jusqu’à avril 2028
Recours	Déclaration formelle de contestation	Fin juin 2028
Contrôle	Visite possible pour validation des éléments	Sur demande

Conséquences sur les projets immobiliers : achats, ventes et investissements

Cette évolution impactera diverses étapes des projets immobiliers, du calcul de la capacité d’emprunt à la rentabilité locative :

• Pour les acquéreurs : Intégrer la taxe foncière révisée est devenu crucial pour éviter les mauvaises surprises budgétaires. L’estimation de la charge fiscale devra être prise en compte dans le plan de financement.
• Pour les vendeurs : La transparence sur l’évolution fiscale devient un argument clé en négociation. Informer les acheteurs potentiels évitera litiges et retards.
• Pour les investisseurs locatifs : La hausse attendue de la taxe réduira le rendement net, rendant indispensable une réévaluation attentive des projets et une éventuelle adaptation des loyers.
• Pour les copropriétés : La répercussion collective pourra poser des questions d’équité dans la répartition des charges.

Dans ce contexte, il est conseillé de solliciter un professionnel spécialisé, tel qu’un conseiller immobilier Capifrance, qui pourra simuler précisément les impacts et accompagner la prise de décision.

Type de projet	Impacts fiscaux	Conseils pratiques
Achat de résidence principale	Intégrer la hausse dans le budget	Demander estimation prévisionnelle
Vente de bien immobilier	Information et transparence accrue	Anticiper questions fiscales des acheteurs
Investissement locatif	Diminution du rendement net	Recalculer rentabilité et loyers
Copropriété	Répartition ajustée des charges	Consulter syndic et experts

Pour approfondir les modalités pratiques de la réforme, consultez Defiscalisation.immo et préparez vos démarches en toute confiance.

La taxe foncière disparaîtra-t-elle en 2028 ?

Non, la taxe foncière ne disparaît pas. Elle sera réformée pour mieux refléter les caractéristiques réelles des logements.

Comment contester une augmentation de taxe foncière ?

Après notification par la DGFiP, vous pouvez envoyer des justificatifs ou demander un contrôle si vous ne reconnaissez pas les éléments pris en compte.

Qui sont les plus concernés par cette réforme ?

Les propriétaires de logements anciens ou ayant bénéficié de rénovations sont principalement concernés, ainsi que ceux situés dans des zones où les bases cadastrales sont très anciennes.

Quand recevrons-nous notre avis de taxe foncière 2028 ?

Les avis seront envoyés en septembre 2028, avec un courrier préalable en début d’année pour les propriétaires concernés par la réévaluation.

Comment gérer l’impact de cette hausse sur mon projet immobilier ?

Faites appel à un conseiller immobilier pour simuler l’impact fiscal, ajuster votre budget, et adopter des solutions adaptées à votre situation.